Собрание участников товарищества является органом управления МКД. На основании этого участники ТСЖ имеют определенные права:
Чтобы обсудить проблемы, касающиеся дома, внести в деятельность ТСЖ изменения или принять участие в утверждении решения, члены товарищества собираются вместе в назначенные дату и время.
Определенную часть решений по управлению домом принимает глава и правление. Однако существуют вопросы, требующие согласования с хозяевами квартир на общем созыве. Например, выборы председателя или установление членских взносов. Собрание как орган управления играет ключевую роль в ТСЖ: практически все, что касается общедомового имущества, финансов и хозяйственной деятельности, должно быть согласовано с хозяевами помещений МКД.
Формы
- Очно. Требует личной явки жильцов в заранее назначенном месте. Собственники регистрируются (это требуется для подтверждения факта принятия участия и определения кворума), затем обсуждают вопросы, касающиеся цели мероприятия, и принимают решение посредством голосования.
- Заочно. Хозяева квартир заранее оповещаются о голосовании, получают опросники и выражают свое мнение в письменном виде.
- Очно-заочно. Включает в себя две вышеназванных формы и состоит из двух этапов. Первый – очная встреча жильцов и устное решение вопросов. Второй – голосование через , которые собственники сдают ответственному лицу к оговоренной дате.
Сколько раз проводится?
Мероприятие должно назначаться 1 раз в год как минимум. (ЖК РФ ст.45). Законодательство также дает пожелание по времени проведения созыва. Это период времени с апреля по июнь.
Собрания могут быть запланированными и внеочередными. Инициатором запланированного созыва членов является правление и глава ТСЖ. Мероприятие проводится тогда, когда от собственников требуется принятие участие в голосовании по поводу тех или иных дальнейших действий правления.
Возможно ли внеплановые?
Внеочередные мероприятия инициируются как самими хозяевами квартир, так и правлением ТСЖ. Если решение о необходимости проведения созыва приняли жильцы, то их количество должно быть не менее 10% от общего числа (ст.45 ч.6 ЖК РФ). Один владелец квартиры не сможет собрать всех жильцов, для этого ему потребуется заручиться поддержкой требуемого числа жильцов.
СПРАВКА! Если другие жильцы поддержали инициатора, то им нужно направить письменное уведомление председателю о необходимости проведения собрания. Тот, в свою очередь, в течение 45 дней обязан подготовиться к мероприятию и созвать жильцов для обсуждения поставленного вопроса.
Внеплановые созывы также могут проводиться по причине срыва запланированного собрания. Решения, принятые на голосовании, имеют юридическую силу только в том случае, если в нем участвовали лица, обладающие более половиной голосов от общего количества.
Если в установленный день явилось недостаточное количество жильцов, то провести его будет невозможно – это будет противоречить законодательству и нарушать интересы других хозяев квартир. По причине неявки на общее собрание проводятся внеочередные созывы жильцов.
Какие вопросы решаются?
На обсуждении собственниками могут подниматься следующие вопросы:
Кто является председателем?
Первый вопрос собрания – кто будет председательствовать на нем. Если созыв жильцов осуществляется по инициативе нескольких собственников, то председатель выбирается из их числа перед оглашением повестки дня. Необходимость в этом лице нет, если обсуждение вопросов и голосование проводится по опросным листкам. Также перед началом собрания выбирается и секретарь – тот, кто будет вести протокол и прочую документацию. Для подсчета голосов избирается счетная комиссия.
Необходимые документы
Проведение общего созыва членов ТСЖ для смены председателя сопровождается рядом документов – уведомлением, протоколом и решением. Каковы их цели и какие требования выдвигает к оформлению Жилищный кодекс?
Уведомление
Чтобы созвать собственников инициатор мероприятия должен сообщить о его проведении путем вручения письменного уведомления. В ЖК РФ (ст. 45) определена установленная форма этого документа.
Если пренебречь нормами его оформления, то принятое решение на собрании, созванном по неверно составленным уведомлениям, можно будет легко оспорить в суде.
- ФИО инициатора.
- Указание формы проведения.
- Адрес, дата и время сбора жильцов.
- Цель собрания (какие вопросы будут рассматриваться жильцами).
- Адрес, по которому приглашенный на собрание может ознакомиться с материалами, касающимися обсуждения вопроса.
- Подпись инициатора и приглашенного жильца, дата вручения.
СПРАВКА! Документ должен быть вручен каждому хозяину квартиры заказным письмом, если в уставе не прописан иной способ его передачи. Допускается также вручение уведомления лично под роспись и вывешивание объявления на месте, доступном для каждого собственника.
Протокол
Это итоговый документ, в котором фиксируется принятое решение. Формы протокола утверждены Приказом Министерства строительства и ЖКХ №937 .
- Число подписания документа.
- Данные о проведении мероприятия: когда проходило и где.
- Очередность и формы.
- ФИО человека, собравшего владельцев квартир.
- Данные председателя и секретаря.
- Данные о площади всего дома и площади всех владельцев, явившихся на собрании.
- Цели.
- Сведения о голосовании по каждому вопросу.
- Приложение и список документов, которые рассматривались.
- Подпись председателя и секретаря.
Решение
Данный документ является приложением к протоколу. В нем содержится информация о голосовании жильцов по каждому вопросу, а также подсчет голосов.
На основании данных результатов указывается, какое решение принято.
СПРАВКА! Если на повестке дня обсуждалось несколько вопросов и по всем ним проводилось голосование, то в документе должны быть прописаны результаты голосования и принятое решение по каждому вопросу.
Порядок процесса
Рассмотрим порядок проведения общего собрания собственников от подготовки до принятия решений.
- Подготовительный этап. Выбор места, времени и даты собрания. Составление повестки и бюллетеней для голосования.
- Регистрация присутствующих жильцов и определение правомочности мероприятия. Если явилось количество владельцев, чьи голоса составляют менее половины от общего, то мероприятие не проводится.
- Выбор председателя, секретаря и комиссии по подсчету голосов.
- Оглашение цели созыва, обсуждение вопросов.
- Голосование путем внесения соответствующей пометки в бюллетень. Проводится после каждого поднятого вопроса, требующего решения.
- Подсчет голосов, оглашение решения, подпись протокола.
Принятие решений
На собрании жильцов решения принимаются путем голосования. Правом голоса обладают только владельцы квартир и их законные представители на основании доверенности. Каждому присутствующему в начале мероприятия выдается бюллетень. На нем помимо ответов на вопросы должны содержаться данные собственника. Участник собрания имеет право не только проголосовать «за» и «против», но и воздержаться от принятия решения.предусмотрены следующие случаи оспаривания:
- хозяин жилого помещения не являлся на мероприятия; он был против решения, которое было принято большинством голосов;
- собрание проходило с нарушениями ЖК;
- принятое решение нарушает право и интересы собственника.
Несмотря на то, что законодательством установлены правила и формы проведения собраний, а также определена их необходимость, правление и председатель ТСЖ могут злоупотребить властью, составив фиктивный протокол собрания. Если решение не устраивает собственника или он увидел нарушения в работе проведения созыва жильцов, он имеет право подать в суд в течение полугода со дня получения им информации о действующем протоколе.
В исковом заявлении потребуется указать, прежде всего, на ошибки и нарушения при проведении собрания. Такими нарушениями могут быть:
- недостаточное количество явившихся жильцов для голосования;
- неверно оформленные документы;
- отсутствие уведомлений о проведении голосования.
СПРАВКА! Приказ Министерства ЖКХ №937 от 2015 года обязывает ТСЖ передавать копии протоколов собраний в ГЖИ (жилищную инспекцию). Такое правило было введено с целью борьбы против подделок протоколов.
Если собственник подозревает товарищество в фальсификации документов, то он может направить свою жалобу в этот надзорный орган.
На собрании ТСЖ решаются ключевые вопросы, касающиеся управления МКД. От итогов голосования зависит дальнейшая судьба дома и спокойствие его жильцов. Поэтому проведения данного мероприятия требует соблюдения норм и правил, установленных ЖК РФ.
О том, как правильно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, рассказывает Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат». Если соблюсти не все формальности, решение собрания потом могут признать недействительным. Поэтому важно знать, как подготовить документацию, сообщить о проведении собрания, правильно его организовать, оформить и подсчитать результаты. Также юрист рассказал о порядке уведомления чиновников и хранении документов собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) - это орган управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить неограниченное количество раз. Законодатель не запрещает проводить одновременно несколько собраний с разной повесткой дня. Также не установлена протяженность общего собрания, а значит, общее собрание может продолжаться месяц, два и так далее, но не реже раза в год, если не установлено иного порядка. В то же время, санкции за непроведение общего собрания нет.
Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) таковы:
- Определение инициатора.
- Подготовка документации общего собрания.
- Сообщение о проведении общего собрания.
- Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
- Оформление результатов голосования.
- Уведомление о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц.
- Направление документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
- Хранение документации.
Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание - чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.
Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:
- Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
- Сообщение о проведении общего собрания собственников.
- Бланки решений собственников.
- Листы регистрации.
Где и как получить эти документы?
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
- дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования - время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.
(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)
Способы управления многоквартирным домом
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).
Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Способ 3. Управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками. Они вправе на общем собрании отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Проведение общего собрания
В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.
Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.
Порядок проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"
Что должно содержать решение собственника помещения МКД?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, донадо указать следующие сведения:
Сведения о собственнике:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О. голосующего собственника (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).
Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.
При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:
- О создании Товарищества собственников недвижимости.
- Об утверждении его названия;
- Об утверждении его устава;
- Об избрании его председателя;
- О выборе способа управления;
- О расторжении ранее заключенных договоров управления.
Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.
Оформление результатов голосования
Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.
Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов - один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
Обязательными реквизитами протокола являются:
- наименование документа;
- дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
- дата и место проведения общего собрания;
- заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
- содержательная часть протокола общего собрания;
- место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
- приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
- подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
- Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.
В тексте протокола различают две части: вводную и основную.
Вводная - зафиксированная статистика, факты.
Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.
Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.
Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.
Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.
В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.
Основная часть
Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.
Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.
Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.
Основная часть включает 3 раздела:
Часть 1. «Слушали» - здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.
Часть 2. «Предложено» - однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.
Часть 3. «Решили» - решения относительно всех вопросов, стоящих на повестке дня: формулировка может быть «за», «против», «воздержался». Обязательно пишется номер и точная формулировка вопроса соответственно повестке, сумма голосов по разным пунктам.
В решении может быть несколько пронумерованных пунктов.
Сведения о присутствующих и приглашенных
Присутствующие на собрании - это физлица и юрлица, имеющие право голоса на собрании (за ними закреплено право собственности на помещения в МКД). Приглашенные на собрание - лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Чаще всего это юристы или другие эксперты.
После слова «Присутствующие» вносятся сведения обо всех лицах, присутствующих на общем собрании.
Они включают в себя:
Для физических лиц - Ф. И. О. (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае если он принимает участие в общем собрании).
Для юридических лиц - наименование, написанное без сокращений и ОГРН юр. лица соответственно регистрационным и учредительным документам, наименование и реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение, суммарное количество голосов, которым владеет соответствующее лицо. Ф. И. О. (при наличии) представителя юридического лица (запись вносят в соответствии с документом, удостоверяющим личность), наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.
Они указываются соответственно документу, удостоверяющему личность гражданина. Пишется номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение. Указывается количество голосов соответствующего лица, наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя собственника помещения (при условии участия в общем собрании и голосовании), подписи всех указанных лиц.
Данные о лицах, присутствующих на собрании, можно оформить списком, если их число превышает 15 человек. В нем также протоколируют информацию о присутствующих согласно указанным выше требований п. 12 Приказа.
Список - это обязательное приложение к протоколу общего собрания. В самом протоколе ставится пометка «Список прилагается, приложение № ____» сразу после написания общего количества присутствующих.
Обязательным приложением к протоколу общего собрания является:
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;
- сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
- реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
- список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
- доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. В случае если за несовершенного ребенка голосовал родитель, то необходимо приложить свидетельство о рождении ребенка;
- документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
- решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
- иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.
Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.
Сообщение о результатах собрания
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников.
Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, - в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. ЖК РФ обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Время проведения таких собраний необходимо закрепить в Уставе. Такие собрания являются очередными. Однако в ходе деятельности ТСЖ могут возникнуть вопросы, требующие безотлагательного решения. В этом случае созывается внеочередное собрание. Порядок созыва и проведения собраний обязательно должен быть закреплен либо в уставе товарищества, либо в отдельном документе, принятом общим собранием (положении об общих собраниях) и упоминаемом в уставе.
Компетенция:
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
— внесение изменений в устав товарищества;
— избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
— установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
— образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
— утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
— принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
— определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
— другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Проведение:
Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Кворум:
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:
ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений )
— В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».
— Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.
— Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»
Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК). В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.
ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества )
— «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ возникает на персональной основе в соответствии с положениями ч.1 ст.143 ЖК.
— Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.
В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий.
«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса…, составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья , чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»
(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598.)
Решения:
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по следующим вопросам :
— принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества .
Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Согласно п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ и (или) устава товарищества в следующих случаях:
— если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
— если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Указано, что существует два вида собраний – плановое и внеплановое . На плановом собрании правление отчитывается о том, что сделано руководством товарищества для прошедший период.
Повестки плановых собраний закреплены в Уставе и в основном, в них входят:
Внеочередное собрание может быть инициировано любым членом правления или юридическим лицом, входящим в число собственников общедомового имущества. Как правило, на внеочередном собрании решаются такие ключевые вопросы управления домом:
- Перевыборы членов правления в связи с переездом, смертью, отстранением, добровольным сложением полномочий.
- Проведение серьезных ремонтных работ — замена лифта или переоборудование одной из квартир под нежилое помещение.
- Проведение капитального ремонта.
- Внесение изменений в Устав.
Справка! На практике, общее собрание жильцов проводится в двух случаях: для предоставления текущей отчетности и для решения серьезных вопросов, выходящих за рамки компетенции правления.
Формы организации
Жилищный кодекс допускает две формы проведения собрания: очное и заочное.
Для проведения очного собрания необходимо предварительное уведомление жильцов и определенное количество присутствующих, чтобы собрание считалось состоявшимся. Очная форма считается более продуктивной , так как жильцы способы решить все вопросы сразу же на месте в ходе обсуждения.
Потребовать внесения новых предложений в повестку или разработать альтернативные способы решения на месте, при заочной форме, не получится .
При заочном проведении собрания заранее оформляется протокол и формируется повестка. Далее члены правления обходят жильцов и собирают у них подписи «за» или «против». Если необходимо число голосов набирается, решение считается вступившим в силу.
Совет! Для решения формальных вопросов, требующих исключительно подписи, например, о старте давно запланированного капремонта, достаточно проведения . Если вопрос резонансный – например, повышение квартплаты или смена управляющей компании — лучше постараться устроить полноценное очное собрание.
Что входит в компетенцию?
Полномочия общего собрания жильцов прописаны в ст.145 ЖК РФ . На повестку, для принятия решения собранием, могут быть поставлены следующие вопросы:
На собрании могут быть выдвинуты любые другие вопросы , предусмотренные действующим законодательством. Например, порядок пользования парковкой, размер арендной платы для нанимателей жилья и предпринимателей, утверждение платы за использование стен дома и лифта в качестве рекламной площадки и т.д.
Журнал протоколов
Не зависимо от того, какая форма проведения была выбрана — очная или заочная, все сведения о проводимых собраниях вместе с вопросами, входившими в повестку дня, должны быть занесены в журнал протоколов собраний. Также в него должны быть занесены данные о собрании правления ТСЖ для обсуждения текущих вопросов.
Важно! Этот журнал является документом строгой отчетности, но он должен быть доступен для ознакомления любым членом ТСЖ в рабочее время правления.
Даже если собрание не состоялось, запись о попытке организации должна быть зафиксирована вместе с указанием причины, почему так получилось. В журнал целесообразно прикладывать протоколы решений, принятых по итогам собраний.
Кто может стать инициатором?
Формально — инициатором общего собрания может быть любой жилец или юридическое лицо, владеющее частью общих помещений. Фактически — организацией собрания занимается правление.
Процедуру инициации собрания лучше всего прописать в Уставе, тогда не будет никаких противоречий.
Чаще всего, собрание инициируется таким образом:
Впрочем, ничто не мешает любому жильцу самостоятельно обойти всех жильцов или вывесить у подъездов объявление, например, если члены правления препятствуют проведению собрания.
Обратите внимание! Если прибудет более половины собственников, то собрание будет считаться состоявшимся и его решения приобретут законную силу, даже если члены правления выступят против.
Пошаговая инструкция по проведению
Подготовка и проведение общего собрания жильцов состоят из таких основных этапов:
Конкретное решение и действия в соответствии с ним воплощаются членами правления в ходе отдельного собрания в своем кругу. На следующем собрании жильцов, правлению нужно будет отчитаться, что было сделано для реализации принятого решения.
Выписку из протокола общего собрания может запросить любой член ТСЖ.
Таким образом, общее собрание жильцов – это демократический способ решения вопросов, связанных с управлением домом . Круг вопросов, входящих в компетенцию собрания, довольно широк. Он касается не только текущих дел, но и организации самого ТСЖ.
Плановое собрание происходит ежегодно, внеплановое инициируется членами правления или самим жильцами по своей инициативе. Ход собрания сопровождается ведением протокола. Решение считается принятым, если за него проголосовало большее число собственников, при этом «вес» голоса конкретного жильца определяется в зависимости от площади, находящейся у него во владении.
Решения обязательны для исполнения членами правления. На следующем собрании, они должны будут отчитаться, что было выполнено для реализации принятого на собрании решения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
О бщее собрание ТСЖ - это высший орган управления товариществом. Правила и порядок его проведения схожи с правилами и порядком проведения общего собрания собственников , с учётом некоторых особенностей.
Надеемся, вам будут полезна и интересна информация на нашем сайте. Однако мы знаем, что в юридической сфере каждый случай индивидуален, а информация в статьях не носит более общий характер. Чтобы узнать, как вам решить именно вашу проблему вы можете получить бесплатную консультацию высококвалифицированного юриста , который поможет вам разобраться в особенностях вашей ситуации.
Для этого вы можете воспользоваться формой вопроса внизу страницы или использовать чат с юристом в правом нижнем углу экрана.
Кроме того, вы можете позвонить по одному из наших номеров бесплатной консультации:
- +7 499 577-00-25 доб. 406 - Москва
- +7 812 425-66-30 доб. 406 - Санкт-Петербург
- 8 800 350-23-69 доб. 406 - Регионы
Мы будем рады, если наш сайт и наши специалисты вам помогут.
Компетенция общего собрания ТСЖ
Как высший орган в товариществе, общее собрание имеет широкие полномочия:
- внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
- избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); - утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
Кроме того, дополнительные права общего собрания могут быть установлены уставом товарищества, а также собрание может решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
❗ Нужно помнить, что вопросы, которые отнесены законом к исключительной компетенции общего собрания собственников МКД не могут быть решены на собрании членов ТСЖ.
Подготовка к общему собранию и уведомление членов
Организацией общего собрания должно заниматься правления товарищества. Правление определяет повестку собрания, место и время его проведения. Вопросы, которые не внесены в повестку заранее не могут быть разрешены общим собранием. Если в ходе собрания вскрылись новые вопросы, требующие решения, придётся назначать ещё одно собрание.
Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Таким образом, оповестить членов ТСЖ о будущем собрании нужно минимум за десять дней до его проведения, в уведомление нужно включить сведения о том, кем созывается собрание, о месте и времени его проведения и повестке.
Уведомления можно:
- вручить под расписку;
- направить заказным письмом;
- или же оповестить членов ТСЖ иным способом, предусмотренным уставом.
Таким способом может быть, например, размещение уведомления на доске объявлений или ином доступном для членов ТСЖ месте.
В том случае, если уставом предусмотрено несколько способов уведомления, можно выбрать любой из них или несколько одновременно. Если уставом предусмотрен конкретный способ уведомления, то нужно обязательно использовать его.
