Изменение внешнего вида многоквартирного дома. Оформление разрешения на изменение фасада здания

С чего начать? Самое первое - это согласование изменения фасада. Есть ряд положений, соблюдение которых обязательно. Без них Вы не сможете произвести реконструкцию, изменение архитектурного внешнего вида строения, создание или демонтаж внешних элементов.

К ним относятся:

Изменение формы проемов (окна и двери);
- устройство или устранение оконных и дверных проемов

Устройство новых входов, тамбуров входов;
- устройство лоджий, балконов;
- замена фасадных конструкций.
При этом надо понимать весь объем предстоящих преобразований.
Второй немаловажный момент – это сбор всех документов правоустанавливающих, планов БТИ, тех. заключение о состоянии несущих конструкций и, конечно же, согласие жильцов или других сособственников на предстоящие изменения. И только после этого этапа сбора документации на объект, для согласования изменения фасада, вы заказываете проектный комплект ре конструкционных работ.
Третий этап работы еще более ответственный и интересный. Это собственно само создание проекта изменения фасада. И хотя созданием проекта занимаются профессионалы, собственник, как самое заинтересованное лицо, своими идеями и предложениями также активно участвует в создании нового облика фасада.
Согласование изменения фасада требует наличие важных моментов: это могут быть заключения Мосгосэкспертизы, справки из Госсанэпиднадзора, УГПС МЧС (Управление Государственной Противопожарной Службы), Москомархитектуры на фасадные работы, оформление и получение колористического паспорта фасадов здания (Москомархитектура) и других инстанций. Только при наличии всей четко сформированной правоустанавливающий, проектной и разрешительной документации процесс согласования можно считать завершенным.
Нельзя обойти стороной и вопрос надежности и качества материалов, используемых при работах с фасадами. Так в Москве запрещено использовать для отделки фасадов: ПХВ сайдинг, баннерную ткань, зеркальное, цветное и тонированное стекло. Не забудьте также оформить ордер ОАТИ (Объединение административно-технических инспекций) города Москвы на использование строительных лесов, если это необходимо.

Так же надо учитывать, что изменение фасада, которое повлечет потерю уникального архитектурного облика объекта, запрещено. Если не учтено архитектурное своеобразие и цветовая гамма здание при согласовании с Художественным советом города Москомархитектура может отказать в изменении фасада.

Важно: Чтобы согласование изменения фасада имело положительный ответ и разрешения, необходимо основываться на Постановлении Кабинета Министров от 9.03.2016 г. No70, в котором прописано Положение о порядке согласования изменения внешнего вида здания и сооружения (ремонт фасада).

Эстетика стиля и красота фасада могут многое сказать смотрящему на них человеку. Уместно сравнить фасады домов с обложками книг, которые порождают желание узнать их содержание. Блёклые, серые и невзрачные фасады с облупившейся штукатуркой создают ощущения, соответствующие их облику. Недостаточное внимание к ремонту, грязные стены влекут за собой потерю внешнего вида здания. Становятся незаметными, а порою и вовсе исчезают архитектурные достоинства фасадов. Именно такие ситуации являются отправной точкой осознания и проведения необходимых изменений фасадов. «Лицо» строения - один из важнейших пунктов поддержки имиджа его владельца.

Наружная сторона любого здания - его фасады. Они разделяются на главный, дворовый, боковой фасад, садовый или уличный фасады. Любое изменение, касающееся фасадов зданий, непременно начинается с разработки и выпуска проектов реконструкции. Из ряда необходимых требований, которым должен соответствовать любой фасад здания, можно выделить основные:

устойчивость и прочность;
огнестойкость и долговечность;
тепло- и звукоизоляция.

Законным основанием для начала производства строительных работ по переустройству фасада является разрешение на проведение реконструкции. Государственные структуры в лице городских градостроительных надзорных органов, как правило, рассматривают только комплексные проектные разработки по изменению фасада здания. Самовольные архитекторские проекты, не учитывающие особенности традиций городских фасадов, ломают общую концепцию облика города. Изменяя внешний вид фасадов зданий, архитектор должен сохранять структурную и пластическую индивидуальность строения, учитывать даже игру светотени, чтобы обновлённые детали фасада не могли отрицательно повлиять на его индивидуальность.

Об ответственности за самовольное изменение фасадов

С начала 2011 года в Санкт-Петербурге действует закон, призванный сберечь облик города и сохранить его архитектурные особенности. В соответствии с ним, любое нарушение законодательства о благоустройстве города в части самовольного изменения фасадов зданий влечёт за собой административную ответственность в виде штрафов и предупреждений. Перечень этих нарушений таков: самовольное переоборудование фасадов зданий, отдельных строений или ограждений и их элементов, установка ранее не существующих элементов и устройство ограждений, самовольное устройство козырьков или навесов, замена окон и дверей, незаконное устройство входов.

В тех случаях, когда произведены самовольные изменения фасадов, и законные требования представителей государственных органов об устранении нарушений (согласование паспорта фасада или возврат фасада в первоначальное состояние) не выполняются в указанные сроки, налагаются дополнительные штрафные санкции. Для подобных ситуаций, согласно Кодексу об административных правонарушениях, установлены сроки давности. Исходя из положений Кодекса, постановление по административному нарушению не может быть вынесено, если прошло более двух месяцев с момента его совершения.

В том случае, когда административное нарушение считается длящимся, исчисление сроков давности происходит с того дня, когда оно было обнаружено. Если срок давности по административному нарушению истёк, наложение штрафных санкций на нарушителя невозможно, однако возвращение самовольно переделанных фасадов в первоначальное состояние или согласование таковых с внесением изменений в паспорт фасада подлежит выполнению.

Произведённые изменения фасадов зданий необходимо согласовать в административном или в судебном порядке.

Практика применения паспортов фасадов

В начале 2009 года, опираясь на нормативные городские документы, принятые к исполнению в 20003 и 2006 году, власти Санкт-Петербурга выступили с инициативой по взысканию штрафов за несанкционированное остекление лоджий и балконов жилых зданий. Причём санкции касались даже тех, кто выполнил остекление 15-20 лет назад. Независимые юристы обозначили подобные действия как неправомерные, так как закон не имеет обратной силы. Административные органы в ответ сослались на то, что нормативы по содержанию жилого фонда действовали и при существовании Советского Союза.

Уже в июне 2009 года многие жители Красногвардейского района получили официальные уведомления от местных жилищно-эксплуатационных контор. В полученных документах говорилось о том, что самовольное застекление балконов и замена окон подпадает под статьи об административной ответственности, и виновники подлежат обложению соответствующими штрафами. А для желающих избежать более жёстких санкций вплоть до продажи квартир на торгах, предписывалось приведение фасадов в нормативное состояние до июля 2009 года. Жителей Красногвардейского района заинтересовал вопрос правомерности действий районных органов власти, в связи с чем появилось обращение граждан в Законодательное собрание с просьбой разъяснить, за что именно их пытаются привлечь к административной ответственности. Подключившийся к этой проблеме депутат Виктор Евтухов послал необходимый запрос губернатору города. В ответ было получено разъяснение, в котором говорилось, что действия жилищных контор соответствует городскому закону № 239-29 от 15.05.2003 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства» и «Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений». Кроме того, в ответе губернатора говорилось о том, что в городе проводятся регулярные осмотры с целью обнаружения нарушений обликов фасадов. Далее сообщалось, что существует документ «Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений», утверждённый городским правительственным постановлением №1135 от 14.09.2006 . На сорока пяти страницах этого документа описано, как часто нужно ремонтировать фасады, как необходимо их мыть и как при этих работах устанавливать наружные леса и т.п. Там же указаны правила, запрещающие установку непрозрачных, тонированных или цветных стёкол, а также рам, которые отличаются по своему цвету от предусмотренных проектом. Исходя из текста выше названного документа, собственникам строений предписывается мытьё фасадов и производство необходимых ремонтных работ. Регламентации не избежали и окраска фасадов, и типы оформления устраиваемых входов во встроенные магазины и офисы, а так же окна подвалов.

Что касается витрин и окон домов, то в правилах прописано следующее: «Действия, связанные с устройством, оборудованием окон и витрин, изменением их габаритов и конфигурации, установкой оконных и витринных конструкций, должны быть согласованы с КГА, для объектов культурного наследия, а также зданий и сооружений, расположенных в охранной зоне памятников истории и культуры, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений».

Всё это также касается любого дополнительного оборудования, размещаемого жильцами по обыкновению на балконах, крышах, стенах, на дверях и окнах домов. Это могут быть антенны и кондиционеры, видеокамеры наружного наблюдения, настенные щиты и часы. Размещение всех этих устройств не предусмотрено проектом.

Указанные выше изменения подпадают под действие Жилищного кодекса Российской Федерации, которые связаны с переустройством помещений. Это квалифицируется как «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, которые требуют внесения изменений в паспорт жилого помещения». При возникновении подобных нарушений взимаются административные штрафы, а надзирает за выполнением требований Государственная Административно-Техническая Инспекция.

В итоге предпринятых административными органами действий фактические санкции ни к кому применены не были. Сотрудники районных агентств по приватизации смело утверждали, что остекление балконов и замена окон - это не переустройство, и подобные вещи не требуют никакого документального оформления.

Иного мнения придерживались чиновники из КГА, вывесившие на своём сайте соответствующую памятку, которая, по их мнению, должна была снять все спорные вопросы. В ней было подробнейшим образом дано разъяснение, за какие именно действия может последовать наказание, и порядок согласования изменений фасадов. Следом появилось заявление вице-губернатора Романа Филимонова, подтверждающее, что административная ответственность коснётся всех нарушителей без исключения.

Представители солидных агентств недвижимости высказали своё мнение по наболевшему «фасадному» вопросу. Они уверены: предъявляемые жилищно-эксплуатационными ведомствами требования к жителям по незаконному остеклению балконов и лоджий являются неправомерными. Поскольку закон не имеет обратной силы, а уведомления, касающиеся незаконного остекления, получили жильцы домов, которые произвели вышеуказанные изменения пятнадцать или тридцать лет назад, то любые санкции будут необоснованными. К тому же идёт речь о домах, построенных в брежневские и хрущёвские времена. Расположены эти строения далеко не на главных магистральных улицах города, а чаще в глубине микрорайонов, и никак не портят общий облик мегаполиса. Лучшим, по мнению крупных риелторов, был бы такой вариант, когда жилищные конторы сначала зафиксировали бы реальное состояние фасадов домов, а уже после этого отслеживали нарушения. При такой системе наложение административных штрафов выглядело бы правомерным. В нынешнем виде санкции районных администраций будут признаны незаконными при любом судебном разбирательстве.

Вмешавшиеся в полемику чиновники нормативно-правового отдела Государственной жилищной инспекции озвучили своё видение решения муссируемой проблемы. Было сообщено, что городские власти всё больше уделяют внимания внешнему облику Санкт-Петербурга, начат процесс паспортизации фасадов всех зданий, включая жилой фонд. Паспорт фасадов необходимо оформить всем владельцам домов, и если паспорт не удовлетворяет соответствию внешнего облика здания, то будет выдано предписание об устранении несоответствий с указанием сроков.

Эта нашумевшая в своё время история наглядно доказывает необходимость оформления паспорта фасада. Сегодня специалисты лицензированных, имеющих допуск к проектным работам фирм выполняют весь комплекс изготовления паспортов со всеми согласованиями изменений фасадов.

Нормативные документы определяют изменения фасада здания, как комплекс мероприятий, которые связаны с изменением архитектурного внешнего облика строения. Необходимо помнить о том, что данные изменения относятся к реконструктивным работам, а значит, заниматься подготовкой документации на их оформление должны специалисты.

Согласование фасада здания необходимо при проведении работ по:

Изменению входных групп;
Остеклению балконов и лоджий;
Обустройству балконов и лоджий;
Замене элементов фасада, в том числе столярных;
Обустройству тамбуров входов и самих входов;
Ликвидации, либо созданию дверных и оконных проемов;
Изменению формы дверных и оконных проемов.

Процесс реконструкции фасадов является творческим и необходимым, но одновременно трудоемким и долгосрочным. Сегодня для согласования фасада здания следует подготовить внушительный пакет документации, согласованной и завизированной различными городскими инстанциями.

Согласование фасадов в Москве требует предварительной подготовки следующих документов:

Оригиналы планов БТИ;
Правоустанавливающую документацию;
Заверенный в текущем году районным архитектором ситуационный план;
Проект на реконструктивные работы;
Техническое заключение, отражающее состояние несущих конструкций строения;
Иные необходимые справки, документы, письма.

Документация должна пройти согласование в следующих инстанциях (для Москвы):

Заключение УГПС;
Согласование с ГУОП;
Заключение ЦН СЭН;
Необходимо получить согласие балансодержателя;
Проект необходимо согласовать в проектной мастерской, либо с автором здания;
Заключение АПУ;
Заключение Мосгорэкспертизы;
Одобрение ОПС Мосгоргеотреста;
Решение Художественного совета столицы;
Одобрение Мосжилинспекции или МВКК;
Заключение Москомархитектуры;
Также необходимо получить согласие владельцев помещений, которые расположены рядом, либо их коммуникации находятся поблизости от объекта.

Проект изменения фасада

Реконструктивные изменения фасада позволяют не только улучшить его внешнюю привлекательность, но и значительно повысить эксплуатационные характеристики.

Под проектом изменения фасада подразумевают специальную документацию, которая на основании которой проводятся изменения и реконструкция фасада. Проект следует согласовать в различных инстанциях, которых сегодня порядка двенадцати. После того как проведено согласование и получено разрешение, на его основании проводятся мероприятия по изменению фасада. Необходимо помнить о том, что оформляются и проводятся какие-либо реконструкции в соответствии законодательными актами Российской Федерации.

Согласование изменения фасада: содержание проекта

Специалисты нашей компании готовы предложить Вам комплексные услуги по подготовке и согласованию проекта на изменение фасада.

В большинстве случаев, готовый проект содержит следующие разделы:

Пояснительную записку;
Фотографии фасада в текущем времени;
Схему изменения фасада и фотомонтаж;
Перечень противопожарных мероприятий;
Ситуационный план;
Необходимые расчеты.

Сколько стоит согласование фасадов

На окончательную стоимость работ влияют многие факторы, в том числе сложность проекта, необходимые согласования и т.п.

Стоимость работ включает:

Техническую оценку состояния фасада;
Фотофиксацию фасада и подготовку чертежей с пояснениями;
Справку о статусе строения;
Подготовку документов и их предоставление в уполномоченные инстанции для получения разрешения на разработку проекта;
Пояснительную записку.

Внешний вид дома имеет большое значение для владельцев недвижимости, поэтому реконструкция фасада является востребованной услугой в современном мире. Работы не затрагивают внутренние пространства, однако облик дома существенно модернизируется. Объём выполняемых операций существенно зависит от того, насколько планируется изменить вид объекта, поменять его полностью или заменить отдельные составляющие элементы.

Особенности реконструкции

Поводы для работ данного направления не ограничиваются улучшением внешних характеристик дома. Реконструкция фасада здания проводится по следующим причинам:

повышение технических характеристик;
придание здание теплозащитных свойств;
улучшение надёжности и прочности конструкций;
повышение пожаробезопасности;
улучшение пригодности к ремонту.

Все элементы должны взаимодействовать друг с другом, придавая объекту морозостойкость, проницание пара, поглощение влаги и другие важные свойства. Основой качественных работ по реконструкции становится проект, учитывающий все детали, мелочи и возможные проблемы. Правильная подготовка является залогом надёжности и долговечности фасада здания, сохранения на весь срок эксплуатации внешнего вида и технических характеристик.

Согласование изменений в фасаде здания. Нормативны определяют изменения фасада здания, как реконструктивные работы.

Изменение фасада здания является не только его внешнее преображение, а все строительные работы, связанные с изменением его архитектурного облика в соответствии с общей градостроительной системой. Поводом для изменения фасада здания может послужить даже обычное остекление. А основанием для начала проведения таких работ служит разрешение или рекомендации уполномоченных административных органов.

Изменение фасада здания согласование. Перед началом любого вида работ по изменению фасада необходимо провести его согласование. Такие действия являются обязательными, независимо от варианта проводимых работ по изменению архитектурного вида здания. Сбор необходимого пакета документов проходит все инстанции начиная от жильцов (арендаторов) здания и заканчивая главными архитектурными или строительными управлениями. Предполагаемые изменения должны быть чётко внесены инженерами в проектно-техническую часть, с учётом всех предъявленных пожеланий и требований каждого административно-контролирующего органа.

Изменение фасада здания это реконструкция. Одним из вариантов изменения фасада любого здания является реконструкция. Такой тип изменений фасадов характерен для государственных учреждений и крупных компаний, желающих вдохнуть новую жизнь в старые постройки. Хотя иногда архитектурные сооружения меняют свой облик при смене владельца, которого не устраивает нынешнее состояние здания. До начала проведения работ по реконструкции необходимо позаботься о получении специального разрешения в местном архитектурно-строительном подразделении и согласовании технического проекта реконструкции.

Предпроектные проработки. Сбор всей необходимой и доступной документации об объекте проводится на этапе предпроектных проработок. На основе собранных материалов экспертами осуществляется оценка, и проводится анализ всех небезопасных участков. Такой анализ позволяет избежать незапланированных капиталовложений, а также увеличения ориентировочных сроков работ. Внесение этого пункта в программу по подготовке технической документации существенно снижает возможность рисковых ситуаций во время работ.

Разработка проекта. Проектирование фасада, по сути, является разработкой его будущего дизайна. На этом этапе инженеры и архитекторы занимаются подбором лучших технологий и материалов для последующих работ. Перед непосредственным построением проекта специалисты проводят обследование фасада на прочность для определения воздействия внешних факторов. На основе таких исследований готовится смета и технический план здания. Такой подход позволяет принять основополагающие технические решения, воплощаемые в жизнь во время строительства. Кроме того, все согласования необходимые для начала работ с качественным проектом будет получить гораздо проще.

Согласование проекта в инстанциях. Вся проектная документация относительно изменений фасадной части здания подлежит обязательному согласованию в органах местного самоуправления. К некоторым объектам требования особые. Помимо согласования в ведомстве строительства и архитектуры, эти проекты проходят и комплексную государственную экспертизу. При согласовании документацию проверяют на соответствие архитектурно-планировочного решения и технические показатели.

Получение разрешения на изменение фасада здания необходимо в независимости от вида выполняемых работ. Без него проведение строительства запрещено законом. Разрешение на реконструкцию фасада является способом контроля по сохранению уникального облика городских построек. Выдаётся такое разрешение на основании положительного согласования проекта.

Сдача в эксплуатацию выполненных работ. Для сдачи в эксплуатацию любого строительного проекта, все объекты проходят приёмочную комиссию. В состав комиссии входят все участники проекта во главе с органами гос. надзора. Техническая документация представляется к рассмотрению и в случае положительного рассмотрения участок вводят в эксплуатацию.