Как правильно внести изменения в ЕГРН

Недвижимость любого характера подлежит строгому описанию и учету в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН , поэтому все изменения, связанные с подобными объектами, а также с их владельцами, должны четко документироваться. Сегодня процесс регламента подачи данных и заявлений на изменение записей в ЕГРН существенно упрощен и с подобной заявкой в Реестр может обратиться любое лицо. Однако сама процедура не стала проще, даже еще более запутаннее. Грамотно и в оптимальные сроки собрать необходимый пакет документов, разобраться со спорными вопросами, и внести изменения в результате перепланировки, реконструкции или иного фактического изменения характеристик помещения или здания, по-прежнему могут только профессионалы этой области.

Изменение площади объекта

Одним из самых существенных изменений, вносимых в ЕГРН Росреестр, является изменение площади объекта. Это может произойти как за счет реального присоединения или отделения некоторой площади, если речь идет о частном доме, нежилом помещении, или земельном участке, так и о таких процедурах как раздел или выдел отдельного помещения или земельного участка. В том числе обязательно должны быть следующие изменения с недвижимостью как:

• присоединениеили объедение объекта недвижимости;
• раздел нежилого здания, нежилого помещения, земельного участка;
• выделение площади нежилого помещения или земельного участка в натуре;
• перепланировка;
• реконструкция здания;
• повторные замеры уполномоченными лицами;
• исправление технических ошибок.

Владельцам стоит помнить, что данные правила в равной степени касаются как жилых, так и нежилых помещений. Профессиональное оформление внесения изменений сведений в Росреестре – необходимая услуга, поскольку так , т.к. в будущем без регистрации в Росреестре совершенных изменений невозможно будет провести никакие операции с недвижимостью. Кроме того, специалисты могут зарегистрировать внесение изменений в ЕГРН даже в том случае, если заявление нам внесение уже было приостановлено или и вовсе получен отказ.

Нередко возникает и ситуация, когда новый добросовестный владелец имущества вынужден самостоятельно регистрировать те изменения в площади объекта, которые были внесены фактически задолго до него. Особенно часто с подобной ситуацией сталкиваются наследники недвижимого имущества, которое подвергалось перепланировке. Законодательство дает множество возможностей для того, чтобы узаконить все имеющиеся данные, но сделать это самостоятельно практически невозможно, а при участии опытных юристов возможная даже срочная регистрация пристроек к нежилым зданиям или к индивидуальным частным домам, которые в ином случае могли бы классифицироваться как самострой.

Еще одно изменение в ЕГРН, связанное непосредственно с площадью, - это изменение конфигурации участка даже при сохранении площади. Это нередко происходит с дачными и приусадебными участками. Для того, чтобы в дальнейшем без задержек и затруднений совершать операции купли-продажи, ипотеки, наследования или дарения, новые точные данные следует сразу внести в Реестр недвижимости.

ЕГРН для физических лиц

Единый Государственный Реестр недвижимости представляет собой достаточно сложную базу данных, состоящую из сведений Кадастрового учета и Реестра прав на недвижимость, в которых содержится множество разнообразных реквизитов. Внесение изменений возможно практически в каждый из них. Физическим лицам, то есть обычным гражданам, следует помнить, что изменения могут быть при необходимости внесены в графы:

• уникальные технические характеристики объекта недвижимости;
• почтовый адрес объекта;
• ФИО всех собственников, дата и место рождения каждого, СНИЛС, паспортные данные, если собственник-юридическое лицо, тогда реквизиты организации;
• наличие обременений, арестов или запретов.

ЕГРН для организаций

Особенно тщательно за актуальностью информации в ЕГРН стоит следить компаниям, в чьей собственности находится недвижимость. Изменения могут быт внесены в разделы:

• наименования и реквизиты юридического лица – собственника объекта;
• юридический адрес юридического лица;
• указание площади, в том числе ее уточнение, иные характеристики;
• наличие судебных арестов.

Также следует учитывать, что необходимо своевременно исправлять технические ошибки, внесенные в ЕГРН по недосмотру. К сожалению, подобные ситуации не редкость, и в этом случае понадобится работа грамотного юриста.

Что требуется?

Для того, чтобы подать заявление в Росреестр, потребуется собрать ряд документов, а затем обратиться в сам орган. Это можно сделать лично, однако стоит помнить, что гораздо более удобным вариантом будет обращение в специализированные компании. Во-первых, специалист может заниматься данным вопросом в рабочее время, в то время как частному лицу, владельцу крайне неудобно подстраиваться под график работы Реестра. Во-вторых, профессионально составленные документы никогда не возвращаются на доработку и такие заявления не отклоняются, поскольку в них уже учтены все типичные ошибки и причины отказов. В третьих, при внесении изменений Кадастровый учет ЕГРН потребуется технический план, который может составить только лицензированный кадастровый инженер, Кадастровая палата Росреестра- крайне придирчивый орган, и возможны приостановления в регистрации, которые профессионалы в отличии от обывателя быстро исправляют.

Если необходимо внести изменения, связанные с изменением фактической площадью объекта или его реальными границами, без кадастрового инженера не обойтись однозначно. Это обязательное условие. Лучшим вариантом будет привлечь к дальнейшему анализу имеющихся после изменения документов специалиста, который и будет затем заниматься регистрацией изменения площади объекта. В этом случае вероятность технических ошибок минимальна.

К заявлению в Росреестр следует приложить полный пакет документов, включая на диске. Лучше также приложить все документы подтверждающие права собственника на объект и технические данные. Чем полнее будет пакет документов, тем выше шансы с первого раза получить удовлетворение поданного заявления. Если вносимые изменения связаны с каким-либо сделками с недвижимостью, переходом прав собственности или ипотекой, необходимо предоставить также заверенные копии всех подтверждающих документов. В том числе должны прилагаться нотариально заверенные договора и соглашения. Важно, чтобы они до подачи их в Росреестр были проверены и нотариально утверждены, поскольку в случае отказа все данные о процедурах будут внесены в соответствующие разделы ЕГРН, а это нежелательно для собственников.

Регистрация изменения площади, других данных, как правило, занимает достаточно много времени у частных лиц. Однако при обращении к специалистам возможно даже проведение ускоренной процедуры. Это очень выгодно в случае, когда привести сведения по объекту недвижимости в ЕГРН в соответствие с действительностью необходимо ввиду срочной сделки.

До 01.01.2017 законодательство предусматривало существование Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости. Со вступлением в силу Федерального закона N 218-ФЗ указанные реестры объединяются и заменяются Единым государственным реестром недвижимости.
В качестве основных предпосылок создания единой федеральной системы в сфере и государственного кадастрового учета недвижимости выступили многолетний положительный опыт функционирования систем государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. Была учтена и современная международная практика предоставления услуг в этих сферах, которая свидетельствует о перспективности институционального объединения рассматриваемых систем и внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства при оказании соответствующих услуг.
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

Единый государственный реестр недвижимости:

• Реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ)
• Реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости)
• Реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость)
• Реестровые дела
• Книги учета документов

Таким образом, ЕГРН состоит из трех реестров, соответствующих дел, карт и книг учета документов. При этом реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в исключительно в электронном виде. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются.
В целях ведения ЕГРН создается федеральная государственная информационная система ведения ЕГРН, функционирование которой обеспечивается в том числе в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации". Оператором названной информационной системы является регистрирующий орган, который может передать данные полномочия федеральному государственному бюджетному учреждению. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, будут защищены согласно законодательству РФ.

Обратите внимание! С 01.01.2017 сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения Государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН. Соответственно, перерегистрировать объекты недвижимости и в связи с введением ЕГРН не нужно.

Внесение сведений в ЕГРН

Внесение сведений в данный реестр осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В этом случае вносятся основные сведения об объекте недвижимости и сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.
Дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, сведения в реестр границ, а также в установленных законом случаях сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, и лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости, могут быть внесены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Кроме того, допускается уведомительный порядок внесения сведений в ЕГРН - при внесении в установленных законом случаях дополнительных сведений, которые не влекут за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.
Порядок внесения сведений по каждому из указанных оснований подробно регламентирован законодателем. В целом предусматривается введение единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости (исключение необходимости подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей государственной регистрации права). Предполагаются осуществление государственной регистрации прав, возникающих в силу закона, без заявления правообладателя или правоприобретателя на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов и нотариусов, уточнение видов и пределов гражданско-правовой ответственности органа по государственной регистрации прав. Все это должно привести к сокращению сроков государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН

По мнению экспертов, ранее действовавшие реестры недвижимости и кадастрового учета содержат достаточное количество ошибок, которые, конечно, исправляются с течением времени, но это болезненный вопрос для собственников имущества.
Отметим, что Федеральный закон N 218-ФЗ подробно регламентирует порядок исправления возможных ошибок, выделяя различные виды ошибок: технические и реестровые. Исправление технической или реестровой ошибки осуществляется в случае, когда такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В ситуациях, когда существуют основания полагать, что исправление технической и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
Под техническими ошибками понимаются описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная регистрирующим органом и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых в ЕГРН вносились сведения. Техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения в записях или получения от любого заинтересованного лица соответствующего заявления либо на основании вступившего в законную силу решения суда. Регистрирующий орган в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки уведомляет соответствующих участников отношений об исправлении технической ошибки.
Реестровая ошибка ЕГРН - это ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке. Реестровая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
Федеральным законом N 218-ФЗ установлен в том числе порядок исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков. Возникающие в связи с этим споры рассматриваются в судебном порядке.

Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если иное не установлено законом. Такие сведения, за исключением информации, доступ к которой ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц в том числе через Интернет, включая единый портал, единую систему межведомственного электронного взаимодействия и подключаемые к ней региональные системы межведомственного электронного взаимодействия, а также путем применения иных технических средств связи.
В установленных федеральным законом случаях сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются в иные государственные или муниципальные информационные системы посредством межведомственного информационного взаимодействия.
Страховые и кредитные организации запрашивают и получают в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в ЕГРН, только в электронной форме.
Предоставляемые регистрирующим органом сведения из ЕГРН независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент выдачи документа.
Сведения предоставляются в электронном виде или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН либо ином установленном виде.
Выписка из ЕГРН должна содержать:

• описание объекта недвижимости;
• зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта;
• сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
• информацию о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
• сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта;
• данные об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке;
• иные сведения, предусмотренные правовыми актами.

Срок предоставления сведений из ЕГРН - не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений, если иной срок не установлен законом.
В случае если в ЕГРН отсутствуют запрашиваемые сведения или предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом, орган регистрации прав в срок не более трех рабочих дней со дня получения им запроса направляет уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений или обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, которое может быть обжаловано в судебном порядке.
Кроме того, орган регистрации прав обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, права на который у него зарегистрированы (за исключением случаев получения таких сведений органами, осуществляющими в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность). Названная информация предоставляется правообладателю также в срок не более чем три рабочих дня со дня запроса этой информации. Более того, при поступлении запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, об объекте недвижимости (за исключением случаев поступления подобных запросов от органов, осуществляющих в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность) собственник этого объекта недвижимости уведомляется о поступлении данного запроса по электронной почте или путем передачи коротких текстовых сообщений (при наличии сведений об адресе электронной почты или об абонентском номере такого правообладателя в ЕГРН) не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления запроса.
Орган регистрации прав имеет право предоставлять обобщенную информацию и аналитическую информацию, полученные на основе сведений, содержащихся в ЕГРН, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей. В этой информации нет идентифицирующих данных о конкретных лицах.
Что касается платы за предоставление рассматриваемых сведений, сведения, содержащиеся в ЕГРН, аналитическая и иная информация по запросам о предоставлении сведений предоставляются за плату. Размер названной платы установлен Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291. Порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, и иной информации утвержден Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 967.
Бесплатно данная информация предоставляется только органам государственной власти и местного самоуправления, а также некоторым иным лицам, указанным в п. 1 ст. 63 Федерального закона N 218-ФЗ.

Обратите внимание! Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.

Новый Закон предусматривает объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости с целью создания ЕГРН, который состоит из трех реестров (реестра объектов недвижимости, реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, реестра сведений о границах), а также реестровых дел, кадастровых карт, книг учета документов.
Внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в уведомительном порядке.
Согласно общему правилу сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются открытыми и предоставляются по запросу любых лиц за плату.
В целом создание единого государственного информационного ресурса в сфере недвижимости призвано снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям.

Сведения о государственной регистрации прав и кадастровом учете со вступлением в силу ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. будут содержаться в едином информационном своде - ЕГРН. Преимущественная часть изменений в этой сфере вступят в силу 1 января 2017 г. Существенным образом изменится порядок и способы внесения сведений и изменений в сведения в ЕГРН.

Ранее регистрационные действия проводились исключительно на основании заявления, которое подавалось ограниченным кругом лиц, закрепленным в ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ. С 1 января 2017 г. регистрация прав и учет в отношении недвижимости могут быть инициированы заявлением или подачей документов. Законодатель установил три порядка: регистрационный, учетный на основании сделок, подлежащих регистрации, межведомственного информационного взаимодействия и уведомительный.

1. По результатам проведения сделки (аренды, купли-продажи, дарения и т.д.) заявители самостоятельно инициируют регистрацию права и кадастровый учет подачей заявления в ЕГРН.

2. Порядок межведомственного информационного взаимодействия обязывает органы государственной и муниципальной власти направлять документы по результатам принятия каких-либо решений в целях проведения регистрационных и учетных действий. Также ФЗ № 218-ФЗ обязывает нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство, предоставлять сведения о лице и недвижимости в ЕГРН в течение 3 дней. Ранее органы власти и нотариус имели право предоставлять документы и сведения в ЕГРП, что порождало неопределенность в действиях заявителя и затягивало процесс регистрации права и учета.

В случае нарушения сроков предоставления документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия органами власти, регистрационные и учетные действия могут производиться по заявлению заинтересованного лица. В таком случае, орган регистрации прав самостоятельно запрашивает сведения в течение 3 дней.

3. Уведомительный порядок закрепляет право на внесение записи о наличии возражения на регистрационное действие в отношении недвижимости. Бывший правообладатель имеет возможность подать заявление в течение 5 дней после совершения регистрационного действия. Помимо внесения возражения бывшим правообладателем действующий собственник в заявительном порядке может внести запись о невозможности регистрации права без его участия. Такая запись позволит собственнику защитить и сохранить свои права до судебного решения возникшего спора. Запись будет недействительной, если на данное регистрационное действие будет уже наличествовать судебный акт.

Безусловно, нововведения ускоряют процесс регистрации права и кадастрового учета. Особо значимо введение межведомственного информационного взаимодействия, что конкретизирует права и обязанности участников отношений при регистрации прав и кадастрового учета.

Между тем видится пробел в отсутствии санкции в отношении органов государственной и муниципальной власти, нарушивших межведомственный порядок предоставления документов, несмотря на то, что законодатель предвидит такое нарушение, в связи с чем и позволяет заинтересованному лицу инициировать регистрационное и (или) учетное действие, если органы власти не предоставят документы в установленные сроки. Также в ФЗ № 218-ФЗ не указано, каких лиц стоит относить к заинтересованным.