Прежде чем приобретать землю под строительство будущего дома, следует заранее составить генеральный план участка. Наличие этого документа является обязательным пунктом в процессе возведения дома и, помимо этого, генплан требуется для подведения к дому различных коммуникаций.
Для чего нужен генеральный план участка?
Любой в обязательном порядке должен включать в себя генеральный план – документ, который определяет расположение всех построек, зон и инженерных сетей. В идеале генеральный план нужно разрабатывать параллельно с проектом дома, благодаря чему жилое здание можно спланировать с максимальным удобством. При выборе типового проекта необходимо учитывать те или иные особенности земельного участка.
Пример генерального плана земельного участка Должна согласовываться с местными архитектурными органами, которые в процессе своей работы всегда руководствуются генеральным планом всего населённого пункта. Любые отклонения необходимо согласовывать с местной администрацией.
Как составить генеральный план земельного участка
- Для начала необходимо определиться с тем, что именно будет возводиться на вашем земельном участке. Чтобы это сделать, требуется составить тщательный перечень объектов с указанием их приблизительных параметров, а также указать точное расстояние от соседских построек или до забора. После того, как данный перечень составлен, необходимо обозначить, в соответствии с какими санитарными нормами должна осуществляться постройка каждого объекта.
- Затем необходимо сформировать постройки в масштабе 1:500 или 1:20000. Этот размер зависит от того, какой именно план будет выступать в качестве основы. Учитывая то, что участок можно отобразить при помощи нескольких видов планов (генеральный, опорный или ситуационный), следует заранее подумать о совмещении особенности рельефа и проводимых коммуникаций.
- После этого нужно определиться с тем, каким образом будут располагаться постройки на вашем участке. Для этого следует обратить внимание на особенности рельефа, коммуникаций, а также возможности расположения объектов на определённом расстоянии друг от друга. Прежде всего, следует располагать самые крупные по занимаемой площади объекты, учитывая при этом различные уклоны и провалы на участке.
Одновременно с расположением плана можно составить
- Понятие, особенности и тонкости планировки
- Нюансы составления и перечень необходимой документации
Практически каждый «земной житель» мечтает обзавестись собственным земельным участком и превратить его в свой тихий, райский уголок. Для этого необходимо приобрести участок, разработать проект и составить генеральный план участка с учетом площади, неровностей рельефа и других особенностей местности.
Понятие, особенности и тонкости планировки
Генеральный план является проектным документом, с использованием которого выполняется освоение, планирование и застройка территорий земельных участков.
Главной составляющей ген плана является масштабный чертеж, выполненный методом наложения проектируемой застройки на топографический план земельного участка. Обязательным условием составления вышеуказанного документа является наличие аналитической части и проектного блока. Все эти документы должны включать:
- Схемы расположения вашего участка в составе города, поселка, деревни. Как правило, это ситуационный анализ.
- Схемы коммуникаций инженерных систем (электрика, газ, тепло, водоснабжение).
- Схемы границ смежных территорий различного назначения и условий эксплуатации.
- Схемы границ участков, подверженных риску негативного воздействия (природного, техногенного, промышленного).
- Схемы инженерных сооружений, мостов, подъездов, тротуаров и автомобильных дорог.
- Пояснительную записку, которая рассказывает обо всех технико-экономических показателях, связанных с застройкой и облагораживанием территории вашего участка.
Разработка ген плана выполняется специалистами-архитекторами, которые обязательно выполняют детальный анализ территории с последующим составлением баланса, который показывает соотношение процентов использования местности под расположение различных объектов и зон. Эта работа довольно объемная, дорогостоящая и сложная.
Основной задачей ген плана является соответствие всем действующим нормам (земельным, экологическим, архитектурным, правовым) и требованиям пожарной безопасности. Это далеко не весь список требований, предъявляемых к этой документации и направленных на обеспечение безопасности вашего участка и смежных участков. Правильно составленный документ согласовывается в соответствующих государственных органах.
Вернуться к оглавлению
Нюансы составления и перечень необходимой документации
Для разработки данной документации в проектную компанию необходимо подать следующие бумаги:
- Топографическая съемка, выполненная в масштабе 1:500. Съемка показывает рельеф местности, расположение дорог, границ земельного участка, инженерных коммуникаций и деревьев. Срок действия этого документа не более 3 лет. Дата выдачи, печать организации и имя лица, выдавшего документ, указывается непосредственно на топографической съемке. Порядок получения можно узнать в местном земельном комитете и отделе архитектуры.
- Кадастровый план, необходимый для указания границ вашего земельного участка.
- Предпочтения по расположению дома, хозяйственных построек, насаждений и инженерных коммуникаций.
Для того чтобы ген план был составлен правильно и не вызывал доли подозрений и сомнений, при его составлении нужно учесть следующие нюансы:
- Все расстояния от ваших капитальных построек (дом, гараж, сарай, туалет) до построек на соседних участках регулируются нормами противопожарной безопасности, а не какими-то личными предпочтениями. Поэтому кто первый согласует ген план в архитектурном отделе, тот и будет прав. Сосед уже не сможет расположить свои постройки в непосредственной близости к вашим строениям. Это будет прямое нарушение норм пожарного разрыва между зданиями.
- Предусмотреть сооружение дренажной системы для осушения и предотвращения подтопления периметра местности в период обильных дождей и снегопадов. Не стоит забывать о видовых точках, которые поспособствуют хорошему обзору местных достопримечательностей.
- Важно учесть и направить в свою пользу все неровности местности. Расположите дом на возвышенности с наименьшим уклоном (меньше 1:2). При большем уклоне необходимо предусмотреть подпорные насыпи и стенки. Они обеспечат большую устойчивость верхнего слоя почвы.
Напоследок хочется сделать вывод, что каждый волен сам распоряжаться своим собственным земельным участком, как ему захочется. Но для предотвращения возникновения возможных негативных последствий и проблем необходимо обязательно сделать ген план земельной площади.
Переходим к составлению генплана дома.Что такое генплан? Генплан - инструмент для рационального использования участка.Четкий план размещения объектов, продуманные рельеф и зонирование помогут рационализировать строительство и эффективно использовать преимущества участка. Важные аспекты подготовки к строительству – ограждение территории и приобретение необходимого инструмента.
Зачем нужен генеральный план
Проект дома должен включать в себя генеральный план участка - документ, определяющий расположение построек, инженерных сетей и зон. Желательно одновременно разрабатывать проект дома и генплан участка - это позволит максимально удобно спланировать и расположить жилое здание. Выбирая типовой проект, нужно учитывать особенности участка.
Его планировку согласовывают с местными архитектурными органами, которые руководствуются в своей работе генеральным планом населенного пункта. Все отклонения от него согласовывают с местной администрацией.
Составление проекта генерального плана:
Чертежи генерального плана участка выполняют на топографической подоснове в масштабах 1:500 и 1:2000. Комплект чертежей включает в себя:
ситуационный план - схему расположения участка в составе поселка;
опорный план - схему участка с обозначением существующих построек, зеленых насаждений и инженерных коммуникаций; л генеральный план (основной чертеж) - схему планировки территории с обозначением планируемых построек и других объектов, крупных деревьев, пешеходных дорожек, площадок, подъездов и т. п.;
сводную схему инженерных сетей (может быть показана на основном чертеже), которая отражает прокладку инженерных объектов и сетей на участке, места их ввода в дом;
схему верикальной планировки и инженерной подготовки территории, которая характеризует объемы земляных работ при строительстве и благоустройстве участка, содержит начальные и окончательные отметки (высоты) в различных точках участка;
схему использования территории в период строительства;
пояснительную записку и технико-экономические показатели показатели (площади участка, застройки, мощения, озеленения и т. п.).
Если участок неровный, с наклоном в ту или иную сторону, дом рекомендуют строить на возвышении. Располагая здание в низине, принимают меры против подтопления строений
Дома целесообразно располагать на малых уклонах и только параллельно горизонталям, здания без подвалов - на уклонах до 7 %, а с подвалом - на уклонах до 12 %;
при крутизне склона более 1:2, чтобы обеспечить устойчивость земляного полотна, необходимы подпорные стенки и другие сооружения;
Нормативы предписывают располагать дом на расстоянии 5-6 м от красной линии (границы, отделяющей участок от улицы) и отступать от соседних участков не менее чем на 3 м;
На путях прохождения инженерных коммуникаций нельзя возводить жилые здания и другие постройки, а также сажать высокие деревья.
Разработка ландшафтного проекта
Проект ландшафтных работ позволит соотнести их стоимость с вашими материальными возможностями,
Проект благоустройства желательно разрабатывать одновременно с проектом дома и генеральным планом участка. Это позволит учесть все особенности участка и минимизировать затраты;
Если разработать ландшафтный проект зимой, то с приходом весны можно будет приступить к его реализации.
Исходные данные – заказчик предоставляет проектировщику: топографический план в масштабе 1:500 с геодезической съемкой рельефа местности, имеющейся растительности и данными гидрогеологических исследований;
ситуационный план в масштабе 1:100 с границами участка, расположением и размерами существующих строений, въездов, природных объектов (холмов, ручьев, водоемов). Проектировщик проводит предпроектные исследования, в том числе лабораторный анализ почв, инфляционный анализ территории, выявляет благоприятные и неблагоприятные видовые точки (фотофиксацию).
Состав ландшафтного проекта
Генеральный план участка
отображает общую идею: планировку, композиции насаждений, расположение зданий и сооружений, дорожек, площадок, водоемов и т. д. На генплане
отмечают границы участка, стороны света, масштаб и условные обозначения. Этот документ, как правило, делают в электронном виде, вручную на бумаге и в виде виртуального макета
Разбивочный чертеж
представляет собой планировку всех сооружений, дорожек, площадок, подпорных стенок и т. д. с привязкой к существующим постройкам. На поля выносят необходимые разрезы предполагаемых строений. Этот документ предназначен для строителей;
Дендрологический план
отображает все запланированные к посадке растения, цветники и газоны, указывает их размещение. Приложение к дендроплану - ассортиментная ведомость, в которой указывают количественный и видовой состав высаживаемых растений, их высоту, русское и латинское названия,
Посадочный чертеж,
составленный на основе дендроплана, показывает места посадки растений, технологические схемы создания клумб, цветников и газонов с привязкой к архитектурным объектам. Существующие насаждения не указывают или выделяют другим цветом. На поля выносят разрезы посадочных ям с указанием глубины, ширины и характера дренажа. Документ предназначен для озеленителей;
Проект вертикальной планировки
отражает перепады высот на территории, уклоны, а также содержит картограммы земляных работ. Этот документ позволяет определить объемы грунта, подлежащие перемещению по участку, вывозу и завозу на него. На основе этого плана проектируют ливнестоки и водостоки для отвода дождевых и талых вод;
Проект расположения малых архитектурных форм
- фонтанов, декоративных водоемов, беседок и т. д. - состоит из графических эскизов и чертежей малых форм. Документ предназначен для специалистов разного профиля;
Инженерные проекты:
проект дренажной системы представляет собой план-схему дренажных трасс и водосборных колодцев;
проект освещения показывает режимы освещения, прокладываемые трассы, освещаемые участки, места установки светильников и спецификацию оборудования.
Как разместить элементы благоустройства и украшения предполагаемого дома (дачи)
Барбекю.
Место для барбекю следует располагать в глубине территории, но подальше от соседних участков. Оно должно быть защищено от ветра и приближено к кухне. Желательно, чтобы с этого места открывался красивый вид. К барбекю проводят водопровод и электричество, заложив инженерные сети в проект генплана участка;
Беседка.
Решая, где расположить беседку, надо исходить из ее назначения, размеров участка и стиля ландшафта. Обычно беседка служит местом отдыха и уединения, поэтому ее классическое место - подальше от дома, на берегу водоема, в глуши или на опушке парка, вне поля зрения соседей. Из беседки должен открываться вид на красивые уголки ландшафта. Если она предназначена для трапез на свежем воздухе и приема гостей, ее располагают в заметном, иногда центральном месте территории, обеспечив удобный доступ из дома;
Декоративный пруд.
Обычно водоем устраивают в зоне отдыха, причем располагают его так, чтобы можно было наслаждаться видом зеркальной глади не только вблизи, но и из окон дома, с террасы или балкона. К большому пруду желательно организовать доступ с нескольких сторон. Смотровую площадку (патио, беседку и т. п.) лучше располагать на южном берегу, чтобы дневное солнце не слепило глаза. Соседство с большими тенистыми деревьями неблагоприятно: в воде разрастутся бурые водоросли, опадающая листва засорит дно, корни деревьев могут повредить чашу водоема. Важно учесть соотношение света и тени на поверхности водоема в течение дня. Водные и прибрежные растения - солнцелюбы, и летам поверхность пруда должна освещаться не менее 4-6 ч в день.
Сбережение зеленых насаждений и деревьев
Планируя участок, желательно бережно относиться ко взрослым деревьям. Ведь чтобы вырастить дерево, нужны годы жизни не одного поколения. Бережное отношение к деревьям поможет украсить территорию. Если они расположены на северной стороне, то не затеняют участок и при этом защищают его от холодных северных ветров. Если за деревьями проходит дорога, они защитят от шума и пыли. Ну а деревья, расположенные на южной стороне, часть дня затеняют участок, что благоприятно для уголка отдыха и детской площадки. Совсем неплохо, если эта тень падает на крышу дома или веранды.
Строительство забора
Еше до начала строительства желательно установить забор. Он послужит преградой на пути злоумышленников, позволит поселить на участке собак и обеспечит сохранность стройматериалов. Забор должен быть не только прочным, но и высоким. Цельное полотно высотой от 2 м позволяет полностью скрыть участок. Но основное преимущество забора - стойкость.
Из временных заборов распространены сетчатые. Открытость лишает их нескольких описанных преимуществ, но позволяет просматривать и контролировать улицу. То, что приусадебную территорию будет видно с дороги и соседних участков, тоже плюс: соседи или случайные прохожие смогут проявить бдительность.
Для постоянных заборов важны также эстетические качества. Распространены цельные конструкции из кирпича, камня и металла, реже можно встретить заборы из частокола и досок. Первые - дорогие, вторые не отличаются прочностью к механическим повреждениям.
Забор с кирпичными столбами - один из наиболее простых видов надежного и эстетичного ограждения. Монтируя его, под столбы закладывают фундамент, конструкция и глубина которого определяются характеристикой фунтов и тяжестью забора. Комбинированные заборы (кирпич в сочетании с деревом, металлом, шифером) устанавливают на столбчатые фундаменты, соединенные армированным бетонным цоколем. Можно сделать цоколь из кирпича, предусмотрев гидроизоляцию, облицевать бетон плиткой или оштукатурить. Для сохранности кладки столб накрывают бетонным колпаком. Кирпичные столбы, на которые навешивают калитку и ворота, лучше делать с металлическим стержнем внутри. Сечение столба составляет, как правило, 380 х 380 мм. Лучше использовать клинкерный или облицовочный кирпич.
- О задании на проектирование
- Документы, прикладываемые к заданию
- Снос и легализация существующей застройки
- Генплан как часть проекта
- Состав архитектурно-планировочной части проекта
- Вертикальная планировка участка
- Архитектурные задачи при планировании участка
- Сад на участке. Зимний сад
- Хозяйственные постройки
- Стиль дома и ландшафтный дизайн
О задании на проектирование
Для того чтобы можно было приступить к проектированию любого строительного объекта, требуется прежде всего иметь задание на проектирование, которое, в случае строительства частного дома, выдается на основании решения застройщика. Заказчик (застройщик) должен предоставить проектировщикам всю необходимую документацию, которая должна включать планы загородного участка, инженерные изыскания и ТУ подключения к инженерным сетям. Если объект на данном участке подключить к некоторым коммуникациям невозможно, то в задании должна быть сделана соответствующая запись. Технические условия подключения выдаются организациями, которые эксплуатируют сети.
Схема зонирования участка.
Необходимую нагрузку на сети должен определить заказчик. В случае строительства загородного дома технические условия на подключение обычно выдаются местным самоуправлением. Состав задания на проектирование зависит от объекта. Например, в задании на проектирование частного дома обычно указывается, что проектирование должно быть в одну стадию с разработкой вариантов, что будет осуществляться новое строительство. В задании приводятся требования к архитектурно-строительным решениям, к отделке и благоустройству дома и ряд других требований или особых условий строительства, включая требования экологии и природоохранные мероприятия.
Вернуться к оглавлению
Документы, прикладываемые к заданию
К заданию на проектирование прилагается длинный список необходимых документов. Должны быть приложены копии всех юридических и технических документов, содержащих информацию для составления проекта. Состав документации задания выработан на основании большого опыта проектирования и является основой юридически и технически грамотного проекта. Хорошо составленный проект должен быть предсказуемым, не должен нарушать законы государства, нормы и правила строительства. Задание на проектирование, как и сам проект, является юридическим документом. Нет определенного перечня документов задания, но от задания во многом зависит качество проекта. Качественный проект не должен содержать возможных разночтений, неопределенностей в решении любых вопросов, связанных с данным строительством.
Не должно быть нерешенных вопросов собственности на землю или владения инженерными сетями, вопросов инженерного обеспечения, эксплуатации дома или экологии участка. Все решения должны быть обоснованы и приняты на законном основании. Все разрешительные документы должны быть приложены к копии. Не должна быть размыта ответственность лиц, принимающих те или иные проектные решения. Например, могут быть неопределенные или разные представления заказчика и самоуправления по вопросу сноса существующих на участке зданий и сооружений.
Вернуться к оглавлению
Снос и легализация существующей застройки
Схема планировки дачного участка.
Часто возникает ситуация, что существующее сооружение (дом, гараж или сарай) отсутствует на , проекта на него нет. В этом случае заказчик должен решать вопрос о сносе существующего дома или сооружения либо его законном оформлении. Заказчик должен нести затраты на легализацию незаконно построенного объекта, включая его проект и полную инвентаризацию. Проект существующего объекта должен быть оформлен по факту, если это возможно, и согласован в установленном порядке. Только в этом случае его можно включить в генплан строящегося объекта на законном основании.
Работу по составлению задания на проектирование в большинстве случаев выполняют проектировщики. Подписывают задание две стороны: заказчик и проектная организация либо частный проектировщик с лицензией.
Вернуться к оглавлению
Генплан как часть проекта
Схема по зонам.
Генплан объекта (частного загородного дома) является самым востребованным документом на этапе согласований как проекта, так и строительства объекта. На этом документе ставится штамп и подписи, свидетельствующие о согласовании проекта с местным самоуправлением или другими соответствующими административными органами. Без проекта невозможно «открыть объект», получить разрешение на строительство. Генплан нужен при всех согласованиях, которые идут в процессе строительства. Генплан частного дома составляется на основании ситуационного плана застройки территории, например, сельского населенного пункта. Земельный участок, выделяемый под застройку, должен быть вписан в ситуационный план.
Опорный план участка выполняется топографическими методами, на нем должны быть обозначены существующие здания и сооружения, инженерные коммуникации, дороги и зеленые зоны (участки леса, луга, отдельные крупные деревья). Топографический план участка «разбивается» на местности геодезистами и переносится на бумагу в масштабе 1:500. Этот топографически точный (геодезический) план участка с обозначенными на нем координатами углов и высотными отметками углов является основой для проектирования генплана и другой архитектурно-планировочной документации.
Вернуться к оглавлению
Состав архитектурно-планировочной части проекта
Кроме чертежа, который носит название «Генплан», составляются другие необходимые чертежи, которые входят в состав архитектурно-планировочной части проекта. Каждый из этих чертежей отражает свою часть информации, которую обычно для удобства не наносят на генплан. Чтобы не загромождать генплан второстепенной информацией, по многолетнему опыту проектирования был выработан строгий регламент той информации, которая должна содержаться на столь часто востребованном листе. Вся остальная информация должна быть размещена на отдельных листах. Например, отдельными чертежами представляют планы прокладки инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, газа, электрических сетей, телефонных и других кабельных линий. На планах обозначаются точки подключения коммуникаций, места их ввода в дом, места расположения колодцев и другая инженерная информация.
Схема цветов для дачи.
Отдельными листами представляют чертежи строящихся подъездных дорог к участку, дренажей, площадок и других сооружений. Отдельными листами представляют информацию садово-паркового строительства, детали чертежей ландшафтного дизайна, чертежи разбивки сада и огорода, чертежи искусственного водоема, скульптур, малых архитектурных форм: беседок, пергол, садовых лестниц, скамеек. Все сооружения, которые представлены на генплане участка, должны быть при необходимости запроектированы, чертежи должны быть приложены в составе проекта. Если используется готовый проект, то он должен обязательно быть указан в составе проекта. Использование авторской документации не должно нарушать авторских прав, поэтому следует пользоваться соответствующими законами защиты авторских прав. Если используется готовое изделие, то наименование, производитель изделия и цена должны быть указаны в экспликации.
Вернуться к оглавлению
Вертикальная планировка участка
План вертикальной планировки участка является не менее важным и необходимым документом, чем генплан. На основании этого чертежа строители производят планировочные работы: насыпают грунт или снимают грунт, роют дренажные канавы, планируют уклоны для стока дождевой воды, возводят насыпи дорог или роют «корыто» дорожного полотна.
На чертеже вертикальной планировки показываются «красные» (проектные) и «черные» (существующие) отметки уровней земли. «Красными отметками» обозначают на чертеже отметки покрытия дорожного полотна и уровень газонов, уровни дорожек и тротуаров со своими уклонами. Проектные уровни (горизонтали) часто отображаются на чертеже не точками, а ломаными линиями. Такой вид красных горизонталей показывает уклоны дорог и площадок. Подобно тому как на физических картах местности есть «черные» линии горизонталей, показывающих неровности земли, существуют упрощенные проектные (красные) горизонтали. Если черные горизонтали мы всегда видим на картах в виде плавных природных линий, то проектные горизонтали строятся геометрически и поэтому представляют собой схематические ломаные линии. Каждая «красная горизонталь» представляет собой линию с одинаковой высотной отметкой. Архитектурно-планировочная часть проекта, касающаяся плана участка, содержит пояснительную записку с технико-экономическими показателями.
Вернуться к оглавлению
Архитектурные задачи при планировании участка
Схема плана участка.
Самым важным вопросом планирования участка является «посадка» дома. Под этим архитектурным термином понимают решение многих задач. Очень важным вопросом является вопрос ориентации здания по сторонам света и розе ветров. В северных странах желательно осветить жилые помещения солнцем большую часть дня, поэтому выработаны определенные правила расположения домов на участке для северной и умеренной климатической зон. Аналогичные рекомендации имеются для южных стран. Если участок весь освещается солнцем, он не затенен лесом и окружающей застройкой, то вопрос посадки дома упрощается. В этом случае освещение будет зависеть только от умения архитектора сделать дом светлым, с хорошим дневным освещением. Участок затеняется собственной тенью от дома, которая перемещается вместе с солнцем. Важно расположить дом так, чтобы большую часть светового дня сад и огород не были в тени.
В распоряжении человечества есть огромное количество решений планировок. Есть разные варианты расположения домов относительно розы ветров, относительно расположения севера для разных вариантов расположения подъездной дороги. Решать вопрос посадки дома можно по-разному, но речь идет о самом лучшем варианте для данного участка. Речь идет о самом комфортном решении для жизни людей и о самом экономичном решении эксплуатации дома, лишенным элементарных ошибок.
